(提问)匿名用户 : 司令,水库系诞生了很多业务模式:罗尼民 宿托管,提供影视剧拍摄场地很赚钱,水库也有很多做管家 公司的,还有像季大湿这种做为客户提供老房子室内改造 的。
我是传统地产行业的,所以受水库系的启发,做公建(烂尾 房、厂房改造翻新+运营)想请教一下,你觉得下面这种商业 模式如何:
寻找物业方进行合作,我方进行功能策划+改造设计+施工管 理+项目运营。
这里面改造的钱由业主出或找第三方资金出,项目运营可与 活动策划公司合作+自身推广,获得流量支持。
我方盈利点:策划及设计收费+改造全过程管理费+后期运营 提成。
你觉得这个模式可行性和前景如何?难点在哪? 2019-02-17
回答:商业化的物业跟住宅不一样,住宅投资其实不是商业
化的行为,那是金融行为。金融行为不需要关注商业化的价
值只要关注上涨预期就行了。其次,作为一种金融行为很重
要的一个点就是资金量,资金量里面的大头部分来源于信
贷。这个信贷是一种公共政策。如果没有一套成熟的这种体
系个人参与者是无法搭建这种低门槛的参与机制的。你不管
他怎么调控,他收紧也好,放松也好,他这套机制还是存在
的只是松和紧的度不同。以上几点就是这个事情的关键点。
物业的增值改造肯定是方向,这个想都不用想。因为,一块
地的价值取决于这个地块上面的经济活动总量。那么一个物 业的价值也在于它所能够创造的社会经济价值。不管是设计 改造运营等等,都是在这个物业上叠加附加值。谁提供什么 服务就获得服务所对应的价值回报。 这个问题的关键是:谁 愿意出这个钱?需求方在哪里?不管怎么样,任何物业上面 的增值服务,都是商业行为。即便有相应的金融产品来服务 于它,都会按着商业的投入产出和回报来计算。所以首先要 看清楚它的商业价值。过于长远的商业价值对一个操作的企 业也没有意义。因为你的成本撑不到那一刻,这中间存在太 多的各种变数。还有政策和周期的影响。 你要改造的目标物 业所处的城市,它的经济周期和经济结构处于一种什么样的 状况之中?物业不管你改造与否,它都是一种基础性的资 源。当上游对这种资源需求量大的时候,它的价值就会凸 显。反之,就掉坑里了!这是我们为什么要关注那个城市的 经济结构以及当下所处的经济周期的原因!如果在债务通缩 的情况下,商业性的基础资源的价格会下跌,因为需求不 足。看一下2018年后半年大宗商品走势图就能看得出来—— 经济还没有恶化到那种程度的时候,市场对这种基础资源的 未来需求判断就悲观了。 除了这个需求增长的预判,其次要 关注的是什么呢?就是这个转嫁的成本谁来出?不管谁来出 都是一种投资。投资就讲究投资回报率。一种没有退出机制 的投资,那就是掉坑里。所以出钱的人一定会考量这种东西 的投资回报率模型。你现在能不能找到对标的东西?如果没 有对标。那么你是否有明确的客户群体?以及能够估算出他 们在每一个环节所能产生的利润区间? 由此可以算出投资者这 笔钱可以获得多少回报率,这个回报率是不是大于这笔钱在 其他地方能够获得的回报率?这个风险是不是小于这笔钱在 其他地方获得同等回报率的风险。因为风险提高一点,回报 率就要增加相应的比例去对冲这个风险。 这个事情做起来你 是从供给端开始的。因为你的目光聚焦于供给端,而你也只 会做供给端的事情。当这个事情的决定力量在需求方。对于 需求方来说,这也是一种投资,它的投资需要得到更高的回
报率能平衡他所支付的成本。所有人的利润包括你的包括物 业,设计师,建造公司等等,所有后端环节的利润,最后都 要折算和转嫁到那个租的人身上!他必须要有更高的末端回 报率才能支付得起。否则他就不会租。而他不租的话,你们 整个后端的投入全部打水漂。 不要照本宣科,先搞清楚这个 生意的结构,其次挖掘到它的关键点。最后去调查前端需 求,把每一个关键点都验证把逻辑梳理清楚。(这种非常实 用的问题下一次放到觉悟社里面提)(11赞)
评论区:
Kevin Yu : 这几天听了缩减版的光荣与梦想,现在环境和美国过去情况很像,司令也分析过接下去要大规模信贷,而且还会
到农村去推消费贷。那娱乐行业应该也会大爆发吧。手上没对应资源,也只能看看。