请问司令,现在地产

(提问)匿名用户 : 请问司令,现在地产行业的竞争好像越来越 激烈,大地产商纷纷进行转型探索,中小房企生存空间越来 越小,希望司令能分析一下地产业未来的发展趋势和特点, 以及中小房企应该如何应对未来的变化?谢谢司令。

2019-04-21

回答:在现阶段任何行业都在走向集中,不仅仅是地产行

业。经济发展到了这个周期阶段的必然呈现这样的态势,因

为这样的产业都逐渐成长为成熟的产业了。新兴的产业在初

级阶段是跑马圈地和百花齐放。发展到一定阶段就开始淘汰

和兼并,强者恒强。不管是品牌溢价,融资能力,商誉规模

以及行业影响力,都会吸引更多的资源向自己聚集。特别对

于长周期重资产的行业尤其如此。 商业模式的创新是可以打

破这个趋势,但是越到后面商业模式创新所带来的动能,能

够拥有的时间窗口越来越窄。如果只是添油式的创新,那是

为大巨头提供思路,提供样板和做实验。这一点在腾讯身上

你可以看得非常清楚。 如果是颠覆式的创新,对于轻资产的

行业或者业务来说,更为容易一些。对于长周期中资产的行

业而言,太不容易。因为它存在一种隐形的边界。腾讯那么

会抄袭,为什么进不了b端业务?因为b端业务不是独立存在

的,它跟它的上下游每一个环节都深度捆绑。b端业务天然的

信贷和金融的属性,你无法引入风险杠杆来降维打击,因为

它本身就是高杠杆高风险的。这些东西通通都形成了一种相

互制约的隐形边界。你好好读一下《B1:去不掉的中间环

节》,会理解得更为具体。那篇是我花了3000万的成本和三

年的时间写的实践总结。 因此,有些人看似无限可能的东

西,其实存在于底层约束。在边界之类的腾挪不足以改变格

局,要突破边界,又缺乏动能。除非设计出一种新的模式,

以更巧妙的方式转嫁成本,又保存秩序,从而形成突破性的

结构力量。 顺驰当年迅速兴起就是因为用了一个巧妙的方式

来转嫁成本,形成结构力量。具体来说,他将所有的流程标 准化,标的单一化。以快打慢,快速周转,高负债,高杠 杆。高价快速拿地造成轰动效果,筛选标的,只针对一种类 型。将开发周期缩短到别人的一半,营销和开发同时提前预 售。高杠杠,快速周转,同一类型标的的多头出击。他把预 售楼花的钱,又投了下一个新项目的启动资金。用拍下来的 地到银行去加档了。周而复始,不断循环。当时确实产生了 让人瞩目的效果。当然,这种风险也在积压,只要周转停下 来,各环节都会掉链子。因此,它的迅猛和脆弱性是同一个 硬币的两面。这是看到了这一点,但他向万科发起挑战的时 候,老辣的王石击碎了进攻,并让他崩溃。 即便是如此,也 不要忘了。还有一个大背景的配合,就是中国的城市化进程 和房地产行业处于高速发展这样一个舞台,这个大的背景成 就了上面的表演者。如果大背景的周期发生改变,那么表演 者,就更加的费劲。 读懂《依依东望,望的是时间》就会明 白,整个社会的发展,进入一个新的阶段。但进入这个新的 阶段以后,连统治机器的组成都会发生相应的改变。统治机 器的构成人员与这个社会真正的统治群体要相契合。这意味 着无谓的挣扎变得没有意义,这意味着鱼跃龙门变得更为艰 难。这一代人享受到了普遍性的阶层跃升机会,下一代不再 可能!回到产业上也是如此。一个成熟和稳固的产业,将会 呈现周期性的变化。只有一个产业处于新鲜状态的时候,才 会百花齐放,跑马圈地,撑死胆大的,饿死胆小的。否则, 更多的是精工细作,强者恒强。 有没有破局之点呢?有,在 更上层!这个上层不是权力的上层,也不是资金的上层—— 是服务应用的上层。当一个长周期中资产的东西去稳定以 后,它就会成为某种社会性的基础设施。基础设施会一直需 要,也一直存在,但是这种稳定利润源于它巨大的规模和投 入。因此,新生者去挑战基础设施是没有意义的。就如同你 现在要开发一个和微信一模一样的产品——这是极其愚蠢和 不可救药的想法。 一个东西成为基础设施以后,只有优化的 空间。它被太多相互制约的隐性条件所制约,也被这些支撑

和保护,形成一个稳定的结构。那么基于其上的二次开发, 把这个资源作为一种基础性的资源,在上面做应用方面的二 次开发,就会成为新的跑马圈地的机会。我记得几个月前在 觉悟社里面讨论过民宿酒店等东西的本质问题和生意走向。

《》这篇文章中阐述了土地作为一种基础性资源,它的价格 取决于基于其上的所有社会经济活动之和。这种资源被利用 得更为频繁,上面创造的溢价更大,这个资源本身的价值就 越高。所以新机会,在于利用资源创造增值商业服务——这 种增值服务是多种多样的,谁能够抢占新的高地,就在资源 新的应用层级上跑马圈地。 这种现实问题,应该在觉悟社讨 论。(12赞)

评论区:

罄 : 总算看到跟周期有关的东西了,可以当c 系列吧

貧释子 : 感谢司令

丛林法则 : 土地的价格取决于基于其上所有社会经济活动这和,资源被利用得更为频繁,上面创造的溢价更大,则资源本

身价值就愈高。 有个问题:江苏二线城市(近十年人口导入不多,个位万数左右),近十年,城中心的房价一直低于新城

房价。是不是可以理解为因为新城开发背景周期这一舞台带动所致。一旦新城开发尾声或者新城创造增值服务的产业引进

不力,房价将回落,甚至低于城中心。 城中心教育、医疗及服务业占全市的主导地位。而新城环境好,但开发近十年,主

导产业还未清晰,金融街也只有星星之火,原先要求各大银行总部必须搬到金融街的号召,也实现不了了。

丛林法则 : 在考虑给父母买套养老房,在空气好的生活不便的,还是在人口密集生活方便的城中心。